Najem okazjonalny to specyficzna forma wynajmu nieruchomości, która wymaga dopełnienia formalności u notariusza. Dla wielu osób koszty związane z tym procesem nie są jasne, co może prowadzić do nieporozumień między wynajmującym a najemcą. W tym artykule wyjaśniamy szczegółowo, jakie opłaty wiążą się z umową najmu okazjonalnego u notariusza, kto jest zobowiązany do ich pokrycia oraz ile wynoszą poszczególne składniki kosztów.
Czym jest najem okazjonalny i dlaczego wymaga wizyty u notariusza?
Najem okazjonalny to specjalna forma najmu lokalu mieszkalnego, która zapewnia właścicielowi znacznie większą ochronę prawną niż standardowa umowa najmu. Główną zaletą tej formy jest uproszczona procedura eksmisji w przypadku problemów z najemcą, co daje wynajmującemu poczucie bezpieczeństwa i kontroli nad swoją nieruchomością. Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, musi spełniać określone wymogi formalne przewidziane przez prawo.
Jednym z kluczowych elementów najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. To właśnie ten dokument stanowi główny powód wizyty u notariusza. Bez notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji umowa najmu okazjonalnego nie ma mocy prawnej, jaką zapewnia jej ustawa, a właściciel traci wszystkie przywileje związane z tą formą najmu.
Najem okazjonalny reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej przepisami, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jakie dokumenty wymagają poświadczenia notarialnego?
W przypadku najmu okazjonalnego u notariusza sporządzane jest przede wszystkim oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Dokument ten zawiera jednoznaczną zgodę najemcy na opuszczenie lokalu po wygaśnięciu umowy najmu lub jej rozwiązaniu oraz na dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to kluczowy element, który umożliwia wynajmującemu szybsze odzyskanie mieszkania w razie problemów.
Dodatkowo, najemca musi dostarczyć oświadczenie wskazujące lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji. To oświadczenie powinno być potwierdzone przez właściciela tego lokalu zastępczego. Samo oświadczenie właściciela lokalu zastępczego nie wymaga formy aktu notarialnego, wystarczy jego zwykła forma pisemna z podpisem poświadczonym notarialnie.
Warto zaznaczyć, że sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzana w formie aktu notarialnego – wystarczy zwykła forma pisemna. To znacząco upraszcza proces i zmniejsza całkowite koszty związane z najmem okazjonalnym.
Koszty umowy najmu okazjonalnego u notariusza – kto płaci?
Kwestia tego, kto ponosi koszty związane z wizytą u notariusza, często budzi wątpliwości i może być przedmiotem negocjacji między stronami. Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa, koszty sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji ponosi najemca, ponieważ to on składa to oświadczenie i jest ono sporządzane w jego interesie.
Jednak w praktyce strony mogą ustalić inny podział kosztów. Często zdarza się, że:
- Właściciel pokrywa koszty notarialne, aby zachęcić potencjalnego najemcę do zawarcia umowy
- Strony dzielą się kosztami po połowie, uznając obopólne korzyści z tej formy najmu
- Najemca pokrywa koszty notarialne, ale wynajmujący obniża pierwszą opłatę czynszową o równowartość tych kosztów
Wszystkie ustalenia dotyczące podziału kosztów powinny być jasno określone w umowie najmu okazjonalnego, aby uniknąć nieporozumień w przyszłości. Transparentność finansowa od początku współpracy buduje zaufanie między stronami i zmniejsza ryzyko konfliktów.
Ile kosztuje sporządzenie dokumentów u notariusza?
Koszty notarialne związane z najmem okazjonalnym składają się z kilku elementów, które warto znać przed wizytą w kancelarii:
- Taksa notarialna za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji – zwykle wynosi od 100 do 200 zł, w zależności od kancelarii notarialnej i regionu Polski
- Podatek VAT od taksy notarialnej – 23% wartości usługi
- Opłata za poświadczenie podpisu na oświadczeniu o wskazaniu lokalu zastępczego – około 20-30 zł za każdy podpis plus VAT
- Opłaty za sporządzenie wypisów aktu notarialnego – około 6 zł za stronę plus VAT
Łączny koszt wizyty u notariusza w związku z najmem okazjonalnym wynosi zazwyczaj od 200 do 400 zł. Kwota ta może się różnić w zależności od regionu Polski, konkretnej kancelarii notarialnej oraz złożoności dokumentacji.
Maksymalne stawki opłat notarialnych reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, jednak notariusze mogą stosować stawki niższe od maksymalnych, szczególnie przy większej liczbie podobnych dokumentów.
Przykładowe koszty notarialne dla najmu okazjonalnego
Dla zobrazowania całkowitych kosztów, przedstawiamy przykładowy kosztorys, który pomoże w planowaniu budżetu:
- Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: 150 zł + 34,50 zł VAT = 184,50 zł
- Poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego: 30 zł + 6,90 zł VAT = 36,90 zł
- Wypisy aktu notarialnego (2 strony, 2 egzemplarze): 24 zł + 5,52 zł VAT = 29,52 zł
Łączny koszt w tym przykładzie wynosi: 250,92 zł
Jak zoptymalizować koszty najmu okazjonalnego?
Istnieje kilka sprawdzonych sposobów na ograniczenie kosztów związanych z najmem okazjonalnym, które warto rozważyć:
- Porównanie ofert różnych kancelarii notarialnych – ceny mogą się znacząco różnić, warto zadzwonić do kilku notariuszy i zapytać o dokładne koszty przed podjęciem decyzji
- Umówienie się na ten sam termin z innymi najemcami – jeśli właściciel wynajmuje kilka mieszkań, może umówić wszystkich najemców u notariusza tego samego dnia, co często pozwala na uzyskanie znaczącego rabatu
- Negocjacje z notariuszem – przy większej liczbie dokumentów lub jako stały klient można skutecznie negocjować niższą stawkę
Warto pamiętać, że próba uniknięcia kosztów notarialnych poprzez rezygnację z oświadczenia o poddaniu się egzekucji powoduje, że umowa traci charakter najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu. Oszczędność kilkuset złotych może skutkować utratą wszystkich prawnych korzyści, jakie daje najem okazjonalny, a w przypadku problemów z najemcą – znacznie wyższymi kosztami i dłuższym procesem odzyskiwania mieszkania.
Podsumowanie – co warto wiedzieć o kosztach najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi kosztami notarialnymi, które standardowo ponosi najemca, choć strony mogą ustalić inny podział tych wydatków. Całkowity koszt wizyty u notariusza zwykle mieści się w przedziale 200-400 zł i obejmuje sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz poświadczenie podpisu na oświadczeniu o wskazaniu lokalu zastępczego.
Mimo dodatkowych kosztów, najem okazjonalny jest korzystny dla obu stron – właścicielowi daje większe bezpieczeństwo i szybszą drogę do odzyskania lokalu w razie problemów, a najemcy często zapewnia bardziej przejrzyste warunki najmu i potencjalnie niższy czynsz. Właściciele czując się bezpieczniej, często oferują atrakcyjniejsze stawki, co może zrekompensować najemcy poniesione koszty notarialne już w pierwszych miesiącach najmu.
Przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego warto dokładnie ustalić, kto poniesie koszty notarialne i uwzględnić te ustalenia w treści umowy. Jasne zasady finansowe od początku współpracy zapewnią komfort obu stronom i pozwolą uniknąć nieporozumień, które mogłyby negatywnie wpłynąć na relację najemca-wynajmujący.