Budżet domowy Finanse Prawo Prawo nieruchomości Umowy cywilnoprawne

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co warto wiedzieć?

2 września 2025
Jarosław Krawczyk

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to istotny dokument, który zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego przed zawarciem właściwej umowy. Stanowi ona zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej dotyczącej sprzedaży konkretnej nieruchomości. Dokument ten powinien zawierać wszystkie istotne elementy przyszłej umowy sprzedaży.

Kluczowe elementy, które powinna zawierać prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna to: precyzyjne określenie stron umowy (dane osobowe sprzedającego i kupującego), dokładny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia), cenę oraz sposób jej zapłaty, a także termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto również uwzględnić kwestie zadatku lub zaliczki, jeśli strony się na nie decydują.

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje silniejszą ochronę prawną, umożliwiając w razie potrzeby dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Umowa w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania w przypadku niedotrzymania warunków.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

zawarta w dniu ……………………… w ……………………… pomiędzy:
Panem/Panią ……………………… zamieszkałym/ą w ……………………… przy ul. ……………………… legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ……… numer ……………………… PESEL: ……………………… zwanym/ą dalej Sprzedającym
a
Panem/Panią ……………………… zamieszkałym/ą w ……………………… przy ul. ……………………… legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ……… numer ……………………… PESEL: ……………………… zwanym/ą dalej Kupującym

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w ……………………… przy ul. ……………………… nr ………, dla której Sąd Rejonowy w ……………………… prowadzi księgę wieczystą KW nr ……………………… (dalej: „Nieruchomość”).
2. Nieruchomość składa się z:
  • działki gruntu o powierzchni ……….. m²
  • budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej ……….. m²
  • innych budynków i budowli: ………………………

§ 2. ZOBOWIĄZANIA STRON

1. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość opisaną w § 1, a Kupujący zobowiązuje się ją kupić za cenę i na warunkach określonych w niniejszej umowie.
2. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego do dnia ………………………

§ 3. CENA I WARUNKI ZAPŁATY

1. Strony ustalają cenę sprzedaży Nieruchomości na kwotę ……………………… zł (słownie: ……………………… złotych).
2. Kupujący wpłaci Sprzedającemu zadatek w wysokości ……………………… zł (słownie: ……………………… złotych) w terminie do dnia ……………………… na rachunek bankowy nr ………………………
3. Pozostała część ceny w kwocie ……………………… zł (słownie: ……………………… złotych) zostanie zapłacona przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

§ 4. OŚWIADCZENIA SPRZEDAJĄCEGO

1. Sprzedający oświadcza, że:
  • jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości;
  • Nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich;
  • nie toczy się żadne postępowanie sądowe lub administracyjne dotyczące Nieruchomości;
  • nie zalega z podatkami i opłatami związanymi z Nieruchomością.

§ 5. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Sprzedającego, Kupującemu przysługuje prawo żądania podwójnej wysokości zadatku.
2. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Kupującego, Sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek.
3. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
…………………………..
Sprzedający
…………………………..
Kupujący
Strona 1

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to kluczowy dokument zabezpieczający interesy obu stron przed zawarciem finalnej transakcji. Dobrze przygotowana umowa minimalizuje ryzyko niepowodzeń i nieporozumień, dając stronom poczucie bezpieczeństwa w procesie zakupu nieruchomości.

Forma umowy przedwstępnej – co wybrać?

Wybór formy umowy przedwstępnej ma istotne znaczenie dla poziomu ochrony prawnej stron:

Forma zwykła pisemna – jest prostsza i tańsza, nie wymaga wizyty u notariusza. Jej głównym ograniczeniem jest to, że w przypadku niewywiązania się jednej ze stron z zobowiązania, druga strona może dochodzić jedynie odszkodowania, a nie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma aktu notarialnego – choć droższa, zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa prawnego. Jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej bez uzasadnionego powodu, druga może wystąpić do sądu o zastępcze oświadczenie woli, co praktycznie oznacza możliwość wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zadatek a zaliczka – istotne różnice

W umowie przedwstępnej często pojawia się element finansowy w postaci zadatku lub zaliczki:

  • Zadatek – pełni funkcję gwarancyjną i zabezpieczającą. W przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu podwójnej wysokości zadatku. Jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy, sprzedający może zatrzymać zadatek.
  • Zaliczka – stanowi po prostu część ceny i podlega zwrotowi w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej, niezależnie od przyczyny. Nie pełni funkcji zabezpieczającej jak zadatek.

Elementy dodatkowe, które warto uwzględnić

Oprócz podstawowych elementów zawartych w szablonie, dobrze przygotowana umowa przedwstępna powinna zawierać:

  • Szczegółowe warunki odstąpienia od umowy
  • Dokładny opis stanu technicznego nieruchomości
  • Informacje o ewentualnych obciążeniach lub służebnościach
  • Klauzule dotyczące przekazania nieruchomości (termin, stan, wyposażenie)
  • Podział kosztów transakcji (kto płaci za notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych)
  • Warunki zawieszające (np. uzyskanie kredytu przez kupującego)

Bezpieczna umowa przedwstępna – na co zwrócić uwagę

Aby umowa przedwstępna skutecznie zabezpieczała interesy obu stron, należy zwrócić szczególną uwagę na:

Precyzyjny opis nieruchomości – warto załączyć wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną czy rzut mieszkania, aby uniknąć nieporozumień co do przedmiotu umowy.

Stan prawny nieruchomości – należy dokładnie sprawdzić księgę wieczystą pod kątem ewentualnych obciążeń, hipotek czy roszczeń osób trzecich.

Warunki finansowe – jasno określić cenę, sposób i terminy płatności oraz konsekwencje niedotrzymania tych ustaleń.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – powinien być realny i uwzględniać czas potrzebny na przykład na uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli kupujący planuje finansowanie z banku.

Kiedy warto skonsultować umowę z prawnikiem?

Mimo że przedstawiony wzór umowy przedwstępnej zawiera podstawowe elementy, w niektórych sytuacjach warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem. Dotyczy to szczególnie przypadków, gdy:

  • Nieruchomość ma skomplikowany stan prawny
  • Transakcja dotyczy znacznej kwoty
  • Występują nietypowe warunki sprzedaży
  • Jedna ze stron mieszka za granicą
  • Nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna to fundament bezpiecznej transakcji i spokoju obu stron. Warto poświęcić czas na jej staranne przygotowanie i rozważenie wszystkich aspektów, aby uniknąć kosztownych problemów w przyszłości.